租屋糾紛

Q：不定期租約下，房東如何終止租約關係(上)?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

先介紹不定期租約的定義：所謂不定期租賃有三種情形，第一種是在訂約時本來就未約定租期的租約，第二種是未做成書面且口頭約定的租期超過一年的不動產租賃契約，依法視為不定期租賃（民法第422條），第三種是租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，例如承租人繼續住在房子裡面，出租人不即表示反對之意思時，依法將租約視為不定期租賃（民法第451條）。

在發生不定期租約後，房東如何合法終止租約的方法。歸納下來總共有以下七種。

前六種規定在土地法第100條第1款到第6款，分別是：

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

第一種：出租人收回自住，究竟怎麼解讀跟操作?

不囉嗦，直接帶各位認識判決實務的見解。

按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內。且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年人者。

筆者幫各位整理如下：

收回目的如為營業，是可以的，但僅限於自己營業。

收回目的如為居住，那麼收回的對象包括自己居住，也包括收回給與自己共同生活的家屬居住。

二、 如果要收回自己營業，那麼這個事業體(公司或商號)有無限制。這部分要特別留意判決見解：

土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列。

白話意思是，這個事業體只能是出租一人獨資，不能有其他股東或合夥人，即便出租人占比99趴且擔任董事長，配偶只有1趴，也不算自己營業了喔。

至於土地法第100條第2款到第6款，文義明確，且實務上套用的機會不大(因為通常是定期租約中房客沒有這些違法違約的情況，導致房東心房鬆懈而轉變成不定期租約，要再去抓房客違法違約欠租等情形並不容易)。因此筆者省略此部分之說明。