租屋糾紛

Q：不定期租約下，房東如何終止租約關係(下)?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

前一篇文章介紹土地法第100條的六種方法，本文介紹第七種方法，坦白說是坊間很多房東透過民法第425條第2項規定下、刻意操作的方法。

要講解民法第425條第2項以前，先介紹該條第1項：

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權「讓與」第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

舉例而言，出租人某甲將房屋出租給某乙、租期三年，第二年某甲將房屋出讓移轉給某丙，那麼某甲、某乙間的房屋租賃關係對於受讓人某丙繼續存在，也就是某丙必須繼受承接該租約，某丙因此不能趕走房客某乙。這條項就是俗稱的買賣不破租賃(不過正確的講法應該是「讓與」不破租賃，因為法條規定某甲只要把房屋產權移轉「讓與」給第三人某丙即可，未必一定要以買賣方式，以贈與方式亦可，但不包括繼承取得，蓋繼承取得非「讓與」。)

緊接著介紹第2項：

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

白話意思是：

【未公證且租期一簽就大於五年】或【不定期租約】，前項「讓與不破租賃」的規定，就不適用了，也就是當房東房客間的租約呈現上開兩種型態之一時，那麼當某甲把房屋產權移轉讓與給第三人某丙時，某丙就不必要繼受承接原本的租約，某丙就可以破解、破除、破壞租賃契約了。這不就是不定期租約出現後，房東可以透過這條項趕走房客的方法嗎！說白了，不定期租約下，房東可以透過移轉讓與(買賣或贈與)產權的方法，由房屋的受讓人去趕走房客。