租屋糾紛

Q：不定期租約下，房東如何終止租約關係(中)?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

土地法第100條第1款還規定，如果出租人要重新建築時，也可以終止不定期租約收回房屋。何謂重新建築?是否房屋必須即將傾倒，或是被貼黃標紅標，或是被認定危樓?是否必須要與建商簽定什麼契約後才能主張重新建築?筆者引用兩則判決見解，答案都在裡頭了。

最高法院79年度台上字第1599號民事判決        

所謂重新建築，祗須租賃房屋在客觀標準上有重建必要即足，非謂必俟租賃房屋倒塌，始合收回要件，諸如：建造年久，使用逾齡，有礙都市之繁華發展，或建物價值與土地之利用價值顯不相當者，均屬有重建之必要。

臺灣高等法院高雄分院101年度再易字第3號民事判決

所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。有最高法院70台上1401號判例意旨可供參酌。又所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。且收回重建不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。…系爭房屋係於62年3月1日建築完成，有建物登記謄本在卷可稽，可見系爭房屋之屋齡迄今已逾38年，而依登記謄本及照片所示，系爭房屋為鋼造結構，並供機械修理工廠使用，亦已逾財政部所核定固定資產耐用年數表所載該類結構造房屋之35年使用年限，則被上訴人主張系爭房屋屋齡已久，逾越合理使用年限，為充分利用基地之經濟效益，在客觀上有拆除重建之必要，應與事實相符，而可採信。

題目的問題：是否房屋必須即將傾倒，或是被貼黃標紅標，或是被認定危樓?不用的。只要房屋在客觀上有上開判決所說的情況，房東就可以主張重新建築。是否必須要與建商簽定什麼契約後才能主張重新建築?答案也是不需要的。