租屋糾紛

Q：房客欠繳租金幾個月後，房東才能合法終止租約?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

關於這問題，「法條」的規定區分成居住用或營業(商)用而有不同，但目前判決見解卻是相同的，都是欠繳的租額必須相當於押金數額加上兩個月的租金額，然後踐行催告後，才能合法終止租約。詳細說明如下：

居住用的租約：法條規定是3個月

租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償。

同條第2項進一步規定：出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。

意思是，當房客擺爛都不繳租金時，必須等房客欠好欠滿兩個月的租金額後，才能發出書面催告通知，給房客30天籌措欠租，逾30天還不繳時，房東才能終止租約，這麼一來前後就是欠了3個月的租金額後，才能終止租約。

營業用(商用)的租約：法條規定是押金+2個月

最高法院72年度台上字第283號民事判決：市場攤位租賃為房屋租賃之一種，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第一百條第三款之強制規定有違，依民法第七十一條規定，此項約定應屬無效。

意思是，營業用的租賃，如果約定房客一有欠租，房東就可以立刻終止租約，這樣的約定即便雙方你情我願、簽名畫押，但是與土地法第100條第3款規定的標準(押金扣抵後還欠2個月的租金額)有所牴觸，而土地法第100條第3款是強制規定，你們的私契或特約內容(房客欠一個月租金、房東就可以終止租約)牴觸強制規定，私契特約是無效的。

以上說明，可知法條就居住用或營業用分別訂有規定。但是，目前實務判決的見解卻是：

土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號、44年台上字第516號、72年度台上字第283號、102年度台上字第833號裁判意旨參照）。再參照最高法院94年度第3次民事庭會議決議引用同院51年度台上字第370號判決意旨認：土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，可見土地法第100條第3款對於所有租賃房屋均有適用，且屬強制規定。

如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，是於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。

結論是：不論居住用或營業用的租賃，承租人欠租金額都必須依照土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外達兩個月以上時」。而居住用的擔保金最多是2個月的租金額(租賃住宅市場發展及管理條例第7條)，而營業用的押金則無上限(最高法院94年度台簡上字第8號民事判決)。