租屋糾紛

Q：房屋租約經公證，對房客有何保障?

前一篇介紹的切入點是從房東來看租約經公證的好處。而從房客來看，有公證的租約，房客可以在約定的租期內住好住滿，不會因為房屋易主而被迫搬遷。

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

前一篇介紹的切入點是從房東來看租約經公證的好處。而從房客來看，有公證的租約，房客可以在約定的租期內住好住滿，不會因為房屋易主而被迫搬遷。

民法第425條第1項規定：

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權「讓與」第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

這條項就是俗稱的買賣不破租賃(不過正確的講法應該是「讓與」不破租賃，因為法條規定出租人只要把房屋產權移轉「讓與」給第三人即可，未必一定要以買賣方式，以贈與方式亦可，但不包括繼承取得，蓋繼承取得非「讓與」。)

同條第2項規定：

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

白話意思是：

【未公證且租期一簽就大於五年】或【不定期租約】，前項「讓與不破租賃」的規定就不適用了，也就是當房東房客間的租約呈現上開兩種型態之一時，那麼會變成「讓與破租賃」：當房東把房屋產權移轉讓與給第三人時，第三人就不必要繼受承接原本的租約，第三人就可以破解、破除、破壞租賃契約了。

但是如果「不」符合【未公證且租期一簽就大於五年】，譬如有公證的租約就不符合這個規定，因此，有公證的租約，就會回到民法第425條第1項讓與不破租賃的原則。也就是，有公證的租約，即便屋主轉讓房屋產權給第三人，第三人不能趕走房客。