租屋糾紛

Q：房屋租約經過公證有何意義?

租期2年且有去做公證的房屋租約，房客只繳三個月就沒再繳過租金(或人也不見了)，房東何時可以拿公證書去強制執行房客遷讓返還房屋?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

租約經公證後，如遇到房客(1)積欠租金或(2)租期屆滿拒絕搬遷時，房東可免經訴訟，憑公證書直接到法院執行處聲請強制執行。

上開答案的依據是公證法第13條（公證書之執行力）

當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之： 

一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。 

二、以給付特定之動產為標的者。 

三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。 

四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。

注意，有公證的房屋租約，房東要拿公證書強制執行，要看強制執行什麼?如果是欠繳租金，那麼要套用第1款，只要房客任一期欠繳，房東「隨時」可以去查封房客名下的財產或存款或薪資；但是如果是強制執行遷讓房屋，那必須套第3款，等租期屆滿才能強制執行。題目情形就是要等兩年租期屆滿才能拿公證書強制執行。

於是有當事人問：能否在租約中約定，當租約經合法終止或解除視為租期屆滿。答案是不行的，這樣的約定不能改變租期屆滿的時間，法院的民事執行處還是會審查租約所約定的租期是否真的屆期。

因此，租約去公證固然可以保障房東，將來可以免經訴訟程序就可以強制執行遷讓返還房屋，但是必須等租期屆滿。結論是，租期不要打太長，以免等候租期屆滿的時間過久。