租屋糾紛

Q：租客的失火責任(上)

房客某天出門忘了關瓦斯，不慎把房東的房子燒成煙燻屋，牆面嚴重受損，修繕費需要上百萬元。房客是否必須賠償房東的損失?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

1.民法第432條原則性規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物」。但是民法考量到房客通常為經濟上弱勢一方，而房屋價值又非常昂貴，所以在有關失火責任部分略做調整、減輕。依據民法第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」換句話說，在失火火災這件事情上，承租人如果因重大過失（當然包括因故意）致租賃房物(包括附屬設備)失(著)火而毀損滅失時，使需負損害賠償責任，如果只是一般普通或輕微過失，致失火而毀損滅失租賃物，則承租人不用負損害賠償責任。如此可說是對於承租人應盡到善良管理人注意義務的原則做了一個很大的修正。

2. 但是，民法第434條排除同法第432條規定之適用(或是說把第432條房客的責任做了調整與減輕)，固在保護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，但法院判決一向認為：惟失火責任之特別規定(即第434條)，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失(未盡到善良管理人注意義務)之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難謂為無效。也就是如果我們是房東，可以約定：承租人就租賃物之管理使用應盡善良管理人注意義務，如失火毀損滅失，仍應負賠償責任。