租屋糾紛

Q：租屋返還點交時瑕疵之處理

房東某甲將房屋一間出租給房客某乙，收有押租保證金，租約期滿房客與房東點交房屋時，房東發現屋內牆面有幾根鐵釘懸掛藝術品、紀念品，房東主張由押租保證金中扣抵賠償，有無理由?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

1.依據民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」（民法第432條參照）又，最高法院83年台上字第2108號民事判例載：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行」。

2.因此，房客對於承租之房屋，應盡到善良管理人之注意義務，妥為使用保管租賃房屋。否則，即為房客一方未遵守租賃債務而屬違約，那麼房東有權利要求從押租保證金中扣抵以賠償房東之損害。題目說的情況房客在屋內牆壁敲敲打打，顯然未盡到善良管理人之責任，依照判決意旨，應屬承租人違約，房東要求從押租保證金中扣抵補土粉刷費用，為有理由。

3.但是類似本題這樣的事情，通常房客會抗辯稱：當時房東你租給我的時候就是有這些瑕疵(譬如牆壁有釘子、櫥櫃有缺一角)。此時房東就房屋之原狀(原本的樣貌)，要負舉證責任(譬如當時出租時的照片)，證明當時租給房客的時候並沒有這些缺損或瑕疵，如果房東不能舉證，房客也就沒有損害賠償的必要與義務。