租屋糾紛

Q：預防發生不定期租的方法

案例  房東為了避免將來租期屆滿後，因一時忘記換約續約而被房客主張不定期租約，於是在租約中訂定：「期滿後不再續租」，或「如欲續租應另訂契約」。後來租期屆滿時，房東果真忘了，既無換約也無續約的動作。過了N天後，房東才想起租約已經期滿想要趕走房客。請問房客可否主張雙方間的租約已變更為不定期租約關係?亦或是房東可以主張雙方間已無租約關係?

A：雋理法律事務所 王啟安律師：

關於本題的問題，網路上也有不少文章介紹，但是筆者總覺得讀起來隱晦不明。像題目這樣的特約寫在租約中，到底能不能有效的預防(或避免)將來被當作不定期租約。筆者用白話說明如下：

這樣的特約(即譬如「期滿後不再續租」，或「如欲續租應另訂契約」，或甚至更明白的寫「承租人於租期屆滿後未交還房屋而仍為使用者，應按租金標準支付損害金，絕不主張繼續租約或不定期契約」)，確實是可以避免將來租期屆滿後，因房東一時忘記換約續約而被當作不定期租約。

但是，如果房東在租期屆滿後，以自己的積極作為(譬如繼續收取租金，或與房客對話紀錄中可認為承認或默許租約繼續時)，那麼，將會形成一個新的租約關係，房東就不可以再主張租約關係在租期屆滿後消滅了。

相關判決見解摘要如下(部分為筆者將判決中的上訴人、被上訴人直接改成出租人、承租人，以方便讀者理解)：

最高法院55年台上字第276號民事判例要旨：

民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。是兩造關於系爭房屋所定租期既已屆滿，未另訂契約，其租賃關係即應歸於消滅。

最高法院112 年度台上字第976號判決

於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有。

最高法院101年度台上字第1674號判決

按最高法院五十五年台上字第二七六號判例固謂「故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，惟該判例未禁止當事人就相關租賃事項成立新的合意。……本件於九十五年五月十四日租期屆滿後，承租人繼續使用收益系爭土地，且循例開立九十五年五月十五日至九十六年五月十四日按月到期支票十二張，每張面額三十五萬元，交出租人胞妹收受，嗣後該十二張支票均轉由出租人取得，於出租人帳戶兌現。…. 則系爭租約於九十五年五月十四日屆滿後，兩造是否已合意成立新的租賃關係？嗣是否已成不定期租賃？均非無疑義。原審未詳細究，遽謂出租人收受十二張支票為不當得利，已有可議。